ADU狂潮来了？Axis team为你打开新世界！
- Marketing Alpha
- 10月4日
- 讀畢需時 4 分鐘
ADU狂潮来了？Axis team为你打开新世界！
经过验证，在南加买房建ADU，每月租金带来超高现金流！
ADU的出现和发展
附属住宅单元 (ADU) 是加州缓解住房短缺的一种创新、经济且有效的选择。
近年来，加州住房供应严重不足，导致房价飙升，房源紧缺，许多人不得不远离工作地寻找住房。在此背景下，ADU 作为替代住房兴起，政府也大力推动相关政策和法规完善。
自 2016 年起，加州从年批建 1,000 多个 ADU 增长到 2022 年的 24,000 多个，占新住房许可的 19%。洛杉矶 ADU 许可证则从不足 100 增至 7,000 多个，占全市新许可的 30%。
（加州允许的ADU数量）
除了在房屋面积上会小一些之外，ADU里面和普通房屋几乎没有差别，这也让ADU在住房紧张的市场上数量得以很快上升。根据报道，带有ADU的房屋比标准房屋的售价高得多，预期房产价值将增加 20% 到 30%。在加州增幅甚至更高，具体取决于 ADU 的质量。
ADU在南加
自第一部全州法律通过以来的两年里，近一半的 ADU 许可证都在洛杉矶地区，该地区围绕 ADU 生产建立了一个强大的生态系统。
相比较北加，南加有着较低的土地和建筑成本，使得投资ADU的初期成本相对较低，这对于希望通过增加附加单位增加收入的投资者来说是一个重要优势。此外，南加的旅游业更为发达，尤其是洛杉矶、圣地亚哥等地，ADU非常适合进行Airbnb等短期租赁，以帮助投资者获得更高的租金收入。
就投资而言，洛杉矶、圣地亚哥或旧金山大都会区的许多 ADU每月租金为 4-5,000 美元。对于业主或其子女来说，这是一笔很划算的交易，他们现在可以以 350,000 美元的价格建造一栋 1,000 平方英尺的房子，而他们原本需要为类似面积的房产支付 900,000 美元。
今年，San Jose成为加州第一允许业主出售ADU的城市，也再次证明了未来政府对ADU的重视，和ADU在投资和自住方面的潜力。不少城市例如Berkeley等，也都有意效允许将ADU出售。北加已经行动起来，南加还会远吗？
ADU的利好政策
为了积极支持ADU建设，加州立法者也不断通过了相关法律。
过去几年加州已经通过了一些重要的ADU法律，AB 68 和 AB 881 等法案取消了地方机构施加的许多限制，并制定了有利于全州房主的规则。这些变化使建造ADU变得更简单。
2024 年 9 月，纽森州长签署了另外三项 ADU 法案（AB 2533、SB 1211和SB 1077），这些法案将于 2025 年 1 月 1 日生效。
其中，SB 1211具有重大意义。具体为：
1. 对“居住空间”一词进行定义。指出“‘宜居空间’是指住宅中供人类居住的空间，包括生活、睡眠、饮食、烹饪或卫生设施。”
2. 增加独立ADU的数量。现有多户住宅地块可以拥有最多八个独立 ADU，或者拥有与地块上主要住宅单元数量相同的独立 ADU，以较少者为准。SB 1211 不会改变拟建多户住宅地块可以拥有的 ADU 数量 — 它们仍然限制为两个独立 ADU。
3. 灵活利用空间。禁止地方机构在拆除露天停车位或用 ADU 替换时要求更换停车位。
简单来说，SB 1211 将多户住宅中允许的独立 ADU 数量增加了四倍，从两个增加到八个，同时业主可以用 ADU 替换车棚或车道，而无需更换停车位。
这种灵活性将使业主能够更好地利用其物业的空置部分、未使用的停车场和其他未充分利用的土地来建造更多的 ADU。
南加ADU真实案例分享
我们团队今年在Fullerton完成的项目，正是一个理想的ADU投资案例。
该房产最初以$715,000购入。我们团队在早期就意识到，这块地地形方正，极具潜力，非常适合加建ADU。
目前，主屋已完成翻新并已成功出租，月租收入达到$3,610。翻新花费在$80,000，非常具有性价比。但真正提升房产价值的，是在地块上投入150K+建设的ADU项目。
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