top of page

All Cash还能这么操作?
湾区买房不看这些你就亏大了!

image.png

在湾区买房是一项艰巨的任务,房价高涨、竞争激烈,更有很多手握百万的all cash买家,对于一般人来说似乎只能望而却步。然而,有些普通贷款买家却能轻松抢到便宜好房,让人不禁好奇,他们是怎么操作的?接下来总结了从准备offer到下offer过程中一定要注意的tips,帮助大家少踩坑多避雷,最大可能让offer脱颖而出!

1. 如何准备offer

image.png

Offer package里要有什么?这由卖家决定,没有标准形式,以能被卖家接受的证明为准,所以每一次下offer前都要仔细阅读卖家agent的要求。但基本上,下offer前,要将三份文件提前准备好:完整且无误的购房合同,银行预批信,还有首付的资金证明。

 

1. RPA (California Residential Purchase Agreement)

购房合同是一定要有的,里面包括offer出价,down payment, contingency(湾区抢房很多人会remove contingencies)等。签字前一定要仔细核实价格,过户时间,closing cost分配等细节。

 

2. Pre-approval Letter

如果要贷款就要提供Pre-approval Letter。这是银行给贷款申请人出具的初步贷款证明,根据个人信用分数、收入以及存款等条件给出的贷款预算,是向卖家表示自己有能力支付房价的有力证明,在向心仪的房子下offer的时候就要提供。需要注意的是,这只是一个初步的文件,并不代表买房的时候也是这个贷款利率和额度。

 

3. Proof of Funds Statement

资产证明也是必要的,包括银行资金证明,银行月结对账单,网银账户余额文件,股票基金或其他资金的账户余额等,记得把账号名隐去或者只保留账户名的尾数。

2. 下offer前,要注意些什么?

image.png

1. 通读Disclosure

大家在买房下offer前一定会从卖家那里得到一份详细的disclosure package,这个披露报告很重要,大家一定要通读卖家提供的报告发现房子可能存在的问题,例如:初步产权报告,白蚁检查报告,房屋检查报告,地区自然灾害报告,含铅涂料报告,周围污染物报告,过去3年内有没有人在该房屋里过世,卖主所知道的房屋任何问题的报告等等。

 

2. 考察社区环境

Open house除了看这个房子外,还应该开车在房子周边多转转兜兜风,看看不同时间附近人们的活动,更好的了解这个社区。比如房子所处街区的位置,如果离高速很近,除了白天听噪音外,建议晚上也去听听,因为影响通常在夜深人静要入睡时。还有查询周围的犯罪报告、房子周围方圆一英里都是什么建筑、附近的医院超市公园和其他社区设施如何等等。

 

3. 了解邻居情况

买房前尽量跟邻居打个招呼,攀谈一下,可以看出邻居是否欢迎你们。此外还要尽量在傍晚甚至周末晚上多去踩点。看看邻居是否家有恶狗,是否经常有不三不四的客人出入,是否喜欢开party,房屋后院的打理维护情况等。

 

4. 看Permit history

确认房子是否存在没有申请permit的加建和remodel情况。没有申请permit的工程很有可能是不合规范的,之后可能会被罚款,甚至要求修正或拆除。

 

5. 看保险申报历史

向卖家获取过去5年的房屋保险申报历史,注意可能的维修原因,了解卖家之前有没有付过比如火灾险,洪水险等。

3. 如何让offer脱颖而出?

image.png

1. 了解卖家心理预期

看房的时候,了解卖方的状况也非常重要,比如是不是着急卖房,在卖房过程中最看重什么等等。调查卖家背景,投其所好地行动,往往会增加好感度和获胜可能。

 

2. 和卖家agent建立信任

有经验的买家agent会去open house跟卖家agent聊天,在交流中获取卖家agent信任,让他们记住买家的姓名和情况。同时也会反应迅速,及时回复卖家agent的电话和信息,通过及时有效的沟通表达给卖家留下好印象。

 

3. All cash offer vs Loan offer

大家在湾区下offer,特别是受欢迎的几个区,经常遇到被All cash offer打败的情况。All cash offer为什么那么吸引卖家呢? 一般有两个优点:更快的close时间和更强的确定性。All cash offer不需要漫长的贷款流程,很快就可以close。同时,因为不需要贷款,也不需要做appraisal估值,确保能顺利成交。让一切变得更简单,卖家当然更青睐All cash,即使有时候报价并不是最高的。

 

4. 没有能力All cash,怎么办?

不是每个买家都有能力All cash,但湾区知名一站式房产公司Axis Realty可以来帮你!专业的经纪人团队和贷款团队强强联合,Axis Realty携手姐妹公司RateDNA,推出“All Cash”帮你买房服务!

 

简单来说,这是一个可以把买家快速打造成全现金买家的金融工具。买家会先和Axis Realty合作,通过一个短期贷款拿到现金全款买下心仪的房子,完成房子过户之后,再通过正常的Refinance把自己转变为常规的贷款买家。

 

这样买家就能摇身一变,升级成为“All Cash玩家”,不少买家凭借这个优势不用出最高offer就成功买下心仪房子。

image.png

在这个过程中,Axis Realty的姐妹公司RateDNA负责买家的贷款业务。RateDNA是一家加州专业贷款公司, 也是加州发展最快的抵押贷款经纪人之一,为所有购房者和投资者提供各种计划,主打简单申请、快速审批、极速放贷、高效负责。由此,通过我们的产品和服务,买家就能更有竞争力地顺利抢到便宜好房!

 

那么,参与Axis All cash offer项目需要额外费用吗?答案是项目本身不收取任何费用!不用额外花自己的钱就能用全现金买到一套房这就是All cash offer最厉害的地方!

当然,“All Cash”买房只是一种方式,我们会根据每个房子的具体情况,与你讨论最适宜的解决方案。我们的目标是帮助你用最合理的价格顺利买到最喜欢的房子!

bottom of page