湾区买房必看
一分钟教你分清美国房屋种类
“美国都有哪些房型？”
“Condo跟Apartment不一样嘛”
“我怎么看不出Condo跟Townhouse的区别呢”
“为什么同一个小区长得一样的房子，
有的写了Townhouse，有的写的是Condo呢？"
我们时常会收到一些朋友的关于房型的问题，美国多种户型又牵扯Style(样式）和Ownership(产权），这些都让让新手买房朋友困惑不已。这次Axis Investment就来给大家来梳理一番美国的房型，带你读懂户型！
01 讨论“户型“时，我们在讨论什么？
经常有客人跟我说，我要买个联排别墅！我不要公寓！然后看完所谓的联排别墅后，明明Redfin上写的是“Townhouse“，为什么在过disclosure的时候告诉我说这其实是Condo产权呢？
首先，要跟大家明确两个概念——房屋的Style（样式）和Ownership（产权）。
Style，顾名思义，就是看起来啥样，就是啥样式。楼上楼下没其他邻居，左边右边有至少一堵墙和邻居连接，那就是Townhome /Townhouse Style。
如果楼上楼下有其他邻居，且自己只有一层居住空间，那就是Condo/flat style。
如果上下左右都没有和邻居相连，那就是detached style，或者Single Family Style。
如果一个building只有两户，左右都是end unit，那就是duet style。
现如今有些开发商做了叠拼别墅，房子内部很有空间感，内部有楼梯，也有车库，但是部分面积仍然是楼上楼下有邻居相连，隔壁也有至少一面共有的墙，为了宣传好听，很多建筑商或者经纪人也会把这种房子叫做Townhome Style。
Style样式是看房的时候直接就可以看出来的，直接影响居住体验，有没有可以使用的院子？哪面墙连接邻居？上下左右隔音做的好不好？室内空间感和采光是否优秀？这些问题，跟着SALA看房时就可以直接得到解答。
如果说Style稍微随心所欲一点，那Ownership产权就是更加严格准确有公允的定义。房屋产权是背景调查的一环，SALA会在解读disclosure的时候给大家详细解释。
在Title公司出具的preliminary report里，就会有房屋的详细产权定义，是Condo产权，PUD （townhouse）产权，还是Single Family House产权就一目了然啦。
02 美国房屋Ownership大盘点
美国房屋的产权类型主要分为这几个种类：
• Apartment - 租赁公寓；
• Condo - 自有产权公寓（只拥有房子Unit内部，和小区业主共同拥有小区的Lot Shares）；
• Townhouse - 联排别墅（房子底下那块Lot也属于业主）；
• Co-op – 共有产权公寓；
• TIC (Tenany-in-common) – 合作产权公寓；
• Single Family House - 独栋别墅 ；
• Multi-Family House - 多户别墅 ；
★ Apartment - 租赁公寓
Apartment即传统意义上，我们熟知的租赁公寓。通常来说，一整栋或者整个公寓社区是一个所有权，拥有这一整个社区产权的个人或者公司会雇佣物业管理公司来进行租赁管理。社区内会设有租赁办公室和onsite manager，无论是公寓内部或外部的社区都是由物业管理，任何损坏和问题都可以联系物业维修及维护。
★ Condo - 自有产权公寓
Condo是自有产权的公寓，每一套公寓的产权为个人所有，业主可以对自己的公寓进行装修，租赁，买卖。但同样公寓内的维修和维护也需要业主自己处理，社区由房屋所有者和社区的房主协会（HOA）管理，因此需要交纳物业费（HOA fee）。Condo产权下，业主和HOA各自负责维护的区域由HOA的by law and CC&R规定。
注意：也有某些带院子的Condo，你会在产权报告里看到产权类别是Condo，但是同时有详细说明exclusive right of use lot xxx (你的院子)，一般这类的院子维护，也会交由有exclusive right of use的业主自己打理。但是这不是绝对的，因为HOA的规章制度是可以通过Board投票进行修改的。
Condo是不带地吗？No No No！Condo只是没有一块直接可以划分出来属于自己的lot，但并不是没有土地的产权。在产权报告中，可以清晰的看到，Condo是有undivided 1/n shares of lot xxx。这里的n就是小区的Unit总数，Lot就是小区的所有占地。
再说一遍，划重点！Condo不是不带土地，拥有Condo的小伙伴们，你们自己看看地产税单，property tax bill里面，可是清楚的写了land value哦！
★ PUD / Townhouse - 联排别墅
PUD的全称是Planned Unit Development，它描述的是不受该区域原本标准分区要求约束的房屋开发。在当地政府的许可下，开发商为建筑物和公共区域建立了新的准则。这些可能包括街道照明设计，街道宽度标准，建筑风格，建筑物高度标准，土地覆盖率，公共区域公园或便利设施要求。一般来说，PUD更加密集，地块更小，房主拥有的是房屋和其底下的土地一起的所有权。
在旧金山湾区，几乎所有的PUD产权都有社区和物业管理（HOA），所以业主也是要缴纳物业费（HOA Fee），且与Condo类似，会受到HOA的管理和约束。同样的，业主和HOA各自负责维护的区域由HOA的by law and CC&R规定。
★ Co-op – 共有产权公寓
★ TIC (Tenany-in-common) – 合作产权公寓
这两种在大家平时的购买中不太常见，这里就不详细描述。如果有疑问请直接联系SALA具体解答。简单来说就是，它们比Condo的限制条件更多，所以在其它条件类似的情况下，Condo会比这两种产权的公寓更昂贵一些。
★ Single Family House - 独栋产权
这是最传统也是最受欢迎的产权类型，房主有土地和房屋的产权，在没有物业管理的情况下，不需要缴纳物业费用，一切都是房主自己打理，可以对自己的住宅和前后院自我改造。但是也有很多独栋产权的房屋是有HOA的，常见于比较新的建筑，或者高档小区。新建筑的HOA是社区规划开发的一部分，HOA费用主要用来维护公共区域，如果是Attached SFH类型（外形类似于联排别墅），那HOA通常还会维护整个建筑（类似于Th和condo的HOA）。如果是高档小区，那HOA通常是用于维护小区的公共区域的绿化，以及公共设施，比如门禁、游泳池，儿童玩乐区，高尔夫球场等等。
★ Multi-Family House - 多户别墅
指的是一个产权下有2-4个Unit，可以居住两户（Duplex）到四户（Quadplex）家庭。每一户拥有不同的出入口和门牌号，各自有完整的厨房，浴室以及卧室的配套。超过4个Unit的多户住宅产权，就已经不是Residential的范围，就跨入Commercial的范围啦！那超过4个Unit的同一个产权的complex是什么呢？它就是Apartment！
03 Condo和Apartment的区别
出租公寓和产权分售公寓的外形类似，都是一栋楼里面有多个住户，但他们到底有什么不同呢？
私人公寓（Condo）和出租用的公寓（Apartment）的差别主要在于产权的不同，而非长相和外形不同。
打个比方，一整栋Condo 中，每户人家拥有各自产权，每套都有不同的房主，而Apartment的整幢楼一般是一个主人，可以归属于某个公司或个人，一般房东用于出租，不能单套出售，只能整体一栋出售。
Apartment和Condo其实也是可以转化的，湾区很多老的小区，在最开始建成的时候其实是Apartment的产权，做了一段时间的出租之后，又convert成了Condo产权单独出售Unit。这个Conversion其实也是地产投资获利的一种方式。
04 Condo和Townhouse的区别
看了上面关于Style和Ownership的区别，相信大家应该已经更清楚如何区分这两个定义了吧？
大家在Redfin/Zillow/其他网站等地方看到的房屋信息里的“Th”，“Condo”其实是由卖方代理经纪人自己填在MLS里的信息，并不保证一定正确。有些经纪人会填Style，有些人会填Ownership，所以没有直接的对比性。我们的建议是，看房就看Style，Ownership看Preliminary Report产权报告。不用在意网站究竟写的是什么，毕竟等到你卖房子的时候，这些信息是由你的经纪人重新填写的。
那到底这两种产权对房屋的使用和未来增值有哪些影响呢？
首先说使用方面的影响：在使用方面的区别，不由产权决定，而由HOA和Style以及建筑质量决定。HOA的规定决定了你能不能改变房子的外观，改变窗户的朝向，院子里能不能加盖，可不可以更改结构和户型，每月费用多少，自己要维护哪些方面，保险买哪种Plan等等。Style决定了居住时邻居来自何方，建筑质量决定了隔音效果是否良好。
再说对未来增值的影响，增值主要由房屋的使用属性、可改造程度以及最重要的location决定。影响使用属性的因素有户型、装修、朝向、面积、Style等等，可改造程度要看HOA or City的规定。
05 HOA在我们的讨论中扮演了什么角色
看到这里的小伙伴，是不是感受到了HOA的威力？不止是Condo和Townhouse，其实Single Family House也有可能有HOA。判断标准仍然可以用上一段套用哦！
✦SALA Tips
在有HOA且不能对房屋做任何外在和结构改变的情况下，产权其实对使用体验的影响微乎其微。它最大的影响应该是在做贷款的时候，一般来说，Condo的贷款利率会大于等于Th/SFH的利率，且对Condo的HOA情况的审核会更加严格，有些银行在同等利率的情况下，可能会对Condo产权要求更高的首付。
过户登记完成，就交易结束啦！恭喜买家在千挑万选后，买到喜欢的房子！买家经纪人会把钥匙交给买家，记得及时开通水电垃圾等Utility服务哦！