Easement是一个legal term，用中文意思讲大概就是土地产权归你，但别人在你的土地上有使用权。随手搜一下这个词带来的争议和问题，发现这种case之复杂之多，让人眼花缭乱。当然，这也是很多久经沙场的投资老手也有可能会踩到的“坑”。
这一篇文Axis与大家一同探讨“Easement”究竟是怎么个“妖魔鬼怪”。
买房为什么要特别注意Easement地役权？
Easement, 是非产权业主对产权业主土地的使用权，它最常发生的就是公共事业单位如电力, 天然气, 供水部门等，在你的产权土地上划出一块区域供它们派遣人员维修时进出使用。
也有一种情况是维修人员不经过，但在地下有管线经过或者是空中有电缆经过等。这些区域大部分会在土地上可盖建筑物范围的界线外, 这是很常见的一种Easement, 不太会影响产权买卖。但是如果是特殊的Easement就可能会影响产权了。
举个例子，在城市建立之初，市政制定了一个排雨水的设计方案，要求一块土地的一部分区域保持一定的坡度，便于聚集附近的雨水，借道这块土地，把雨水排到市政道路上的排水泄洪通道。所以你在购买房屋时，会查到产权记录上有个Easement是给旁边地块排雨水的。
一般这个Easement 不太会被察觉, 在你的产权书上也可能就是个记录号码 (recorder number), 并不会描述旁边地块有这个权力。但当你计划加建房子的时候, 由于easement的存在，你不能改变土地的坡度。这就会使该加建项目在市政层面的审批变得非常困难。
Easement从我家房屋穿过，
维修是否要拆房？！
Axis有个客人看中了一套房子，但是这个房子的产权报告上显示，有一条Easement从房屋正下方贯穿而过！客人第一反应就是，市政维修是否要拆房？
我们为了帮助客人深入了解持有这类房产的风险，特地咨询了当地市政府和产权保险公司。我们摘取他们答复的内容，供读者朋友们参考。
产权公司的专业人士答复：地下设施的维护和检测可以从屋前或屋后的固定维修点进行，如需对房屋所在地地下的维修，会与房主协商。
当地市政府的答复是：产权报告上的图示并不详尽，建议雇请专业人士进行土地边界与管道位置的测量，判断Easement与房屋的位置关系如何。
Axis Team建议，当你要买下心仪的房产时, 首先你要找个很有经验的房地产经纪人，带着你把产权书上有可能让产权“不干净”的条文找出来。有些只有条文记录号码（recorder number）的, 需要到所属县政府（County Hall）的记录档案单位（County Recorder Office）把条文内容找出, 再请政府相关部门解释条文, 或请专精产权的律师查验, 看看对产权是不是有“不干净”的影响。
还有一种土地产权勘察的方法, 叫Title Survey。买家朋友可以聘请土地产权勘察的专家把产权范围内的土地彻底的清查。这时如果有任何非产权业主对这土地有使用权, 他都会把它标示和画在这个产权范围土地的图上。例如有个非产权业主的使用权 (Easement) 是沿着土地的侧边有一条2米宽的进出带, 这条带(Easement) 就会被画在土地勘察的图上, 然后标示着谁拥有这使用权。
凭什么我的房子不能扩建到那里，
Easement不是属于我的产权吗？
比如说PG&E的秒表在你家后院里，那么PG&E的人可以自由走到你的后院去读秒表，那么后面PG&E的秒表这个地方也是Easement。最近有一个朋友加建，向city递交画图的材料的时候才发现后院有PG&E的Easement，根本就没法通过city的审核。当初买房计划好要加盖的计划付诸东流，房子购买价值无法体现。
另外一个例子也是朋友自己在加ADU才发现，后院有2000的sqft曾经被city征用要修路，虽然路没修，但Easement还在，所以它的ADU位置不能放在他原来计划的地方。
可见Easement带来的问题可大可小，有的可能产生巨大的经济损失，有的虽然经济损失不大，但也带来不少麻烦，导致计划发生改变。
客观上来讲，湾区不少房子都有Easement，不是说有Easement的房子真的不能买。而是要知道这个Easement带来的影响是什么，对于房子价值本身到底有没有影响。
专业的经纪人甚至会调取历史记录，甚至深入neighborhood研究，帮客户寻找为什么会有这个Easement的存在，以后会有什么样的影响。
关于Easement的话题还有很多，想进一步了解专业的分析，欢迎添加Axis小助手 (wechat：AxisRealtyTeam) 以及进入Axis Realty群咨询哦！