今天我们一起讨论一下在offer价格差不多的情况下，选择什么样的offer更加可靠！
01 Offer是否有contigency
一旦接受了有contingency的offer，就代表买家在一定时间内可以按照条款退出，并取回定金。这给房子是否能按时close增加了不确定性。
02 首付是否充裕
通常情况下，买家需要准备20%房价的首付。
但是在市场火热的时候，appraisal价格可能没有办法match offer价格。银行只能批准up to appraisal 价格80%的贷款，买家需要自己用现金来补足差价。
这种情况下，就算买家是签了clean offer，remove了 appraisal contingency，如果买家首付只有20%，没有多余的现金，贷款就没有办法批准，一种可能是买家需要额外的时间来凑钱，所以要推迟close，甚至买家也可能选择直接损失定金并退出合同。不管是上面说的哪种情况发生，transaction不能按时close，都会给seller造成难以估计的损失。
03 Loan的类型
在湾区可能不常见，但在湾区2小时左右车程的stockton，Scramento等地，很多buyer是用FHA loan，必须保留contigency条款。
FHA loan可以做到很低的首付，但是FHA loan的appraisal就非常严格，对房子的要求很高。我们曾经就有遇到FHA loan的买家进入合同以后，因为lender那里提出了很多的要求，卖家做不到，买家即使很喜欢房子，因为loan做不下来，也只能退出合同的情况。
Axis Team的一个listing，在Contra Costa County。seller在上市前升级了地板，室内室外油漆，厨房，卫生间的橱柜。本身户型也不错，所以上市了以后看房和问询的人不断。收offer的时候有三个offer 价格很接近，我们在和所有lender交流后，推荐了seller选择非FHA loan的offer，最后也是买家按时remove contingency，按时close。
04 Close的时间
一般来说，close的时间越快，风险越低，卖家的持有成本也会降低，这样的offer最受卖家欢迎。
全现金交易最快3-5天就能close。正常的贷款close时间在30天左右，只是现在市场上也有很多lender甚至能快到15-20天close。也有一些特殊情况，比如说卖家需要时间从房子里搬走，那买家是否提供rentback给卖家也是一个考虑因素。
另外，有的卖家需要做1031 exchange来defer tax。1031 exchange要求卖家在卖出的投资房close了的45天内，identify要买的投资房，在这种情况下，卖家可能更偏向更加灵活，可以配合seller做到long escrow close的买家，这样卖家就能有更多寻找下一套房子的时间。
当然，每个case都是不一样的情况。Axis会针对具体情况给seller提供专业的建议~