众所周知，在加州买房除了支付订金和首付以外，是有各项费用的，我们称之为「Closing Costs」。
行业内一般预估这些费用的总额是房产成交价的3%。但是这个预估过于笼统，Closing Cost在不同城市(有没有City Transfer Tax和是否买家付Title Insurance), 不同Loan Agent (closing credit和Rate相关)和不同时间(property tax和Prepaid Interest)相差非常大。实际交易中的费用可以细分为数十种，每一种都根据交易的性质而呈现不同的收费金额。但每一种都有非常严格的收费体系，并受到房地产行业协会和政府机构的监管。
我们按照一份Final Master Closing Statement来详细讲述都有哪些费用。
费用一：Financial / New Loan Charges
Financial / New Loan Charges—— 贷款相关费用（只针对需要贷款的朋友，不适用于全款买房者）
在加州买房，贷款的对象不仅限于银行，也可能是贷款机构，贷款公司，credit union等等，为便于叙述，我们都简称为“Lender”。找Lender贷款肯定会有相应的费用，会详细地显示在Loan Closing Costs里。
Loan Origination Fee / Processing Fee：
这是贷款经纪人所额外收的手续费，900 - 1800美金不等。包括诸如Lender Underwriting Fee或Administrative Fee等。
Points/ Credit：
付费得到更好的利率，这项是可以选择的。Lender给的Credit一般和你所定的Rate是相关的, Credit/rebate越高, Rate就越高。所以当你比较Rate的时候要同时比较Credit (Rebate)。贷款的Cost是整个closing cost里占很大一块, 0 - $10K都有可能，看你和Loan Agent怎么谈，但总体上是羊毛出在羊身上。
Appraisal Fee —— 估价房屋费：
每个Lender收费不同，费用在400到800美金，锁定利率之后就需要贷款人直接支付，之后作为已付账款记入closing costs中的一项。
Prepaid Interest to Lender：
Lender会预收利息，如果交屋日是月中，那Lender会预收从月中到月底期间的利息。
还有一些其他贷款费用，比如说信用检查（Credit&Background Report），查询房屋是否坐落在美联邦政府划定的洪泛区内(Flood Certification Fee)，审查贷款人是否拖欠地税的费用(Tax Service Fee)，调查产权链(Chain of Title), 贷款产权保险(Lender’s title insurance)，贷款电汇费（Wiring Fee）等等。有的Lender则是将这些费用一律包含在贷款审核费用（Underwriting Fee）中。
费用二：Prorations/Adjustments
Prorations/Adjustments —— 政府或其他税费的预收预付
在本例中，这项费用主要是县政府的房地产税，会根据房地产交易的登记过户时间来预收预付。买家执行合同，将在11/23/2020过户拥有产权，从这一天开始到下一个应税年度起始日（1/1/2021）前的这段时间的房地产税，是属于买家持有期间的tax liability。而在11/23/2020之前是属于卖方应付地税。通常，为防止买家忘记缴交，escrow会根据税单计算(prorate)并替缴。详情可以参考我们的另一篇文章《【SALA干货】吃透这个连高级玩家都怕的房地产税》。
除了县政府的房地产税以外，可能有一些房地产上有特殊的Bond或者Meter水电费（Preliminary Title Report上不一定有，需要卖家主动披露，买家和房地产专业人士进行尽职调查），也需要按买卖双方持有的时间来缴交相应承担部分的费用。未并入城市管辖范围内的，或者极少数位于山上的房地产，才可能会有这类特殊税费。
费用三：Commission
Commission —— 房地产经纪人佣金
房产经纪人的佣金由卖家支付，已经成为一种普遍了解的共识。买卖双方经纪人都将获得相应的劳务报酬。买家如果想额外给与买方经纪人佣金，则需要提前告知Escrow，以便计入Closing Costs里。
费用四：Title Charges & Escrow Charges
Title Charges & Escrow Charges —— 产权过户费用
在美国，产权过户是由中立的第三方来完成的。这中立的第三方被称为产权过户托管公司（Escrow Company）。Escrow Company受所在州的政府的严格监管，需要持有经严格审批后才颁发的专业执照才能开业。Escrow Fee是Escrow Company做文件、管理房款和交易过户手续费等费用。Title Fee是给Title Company支付的房屋产权保险（一次性费用，有效期是直到下一次过户交易完成）和相关文件管理等费用。Lender’s Title Insurance是买方贷款才有，都是由买方支付。Loan Service Fee是Escrow与Lender沟通和处理文件的手续费，也是由买方支付。
在北加州，Title和Escrow是同属于一家公司，所以本例中将这两者放在一起收费。而不同的县市，会有不同的支付方式。比如说Alameda的大多数城市是买家付Title Insurance，南湾的Santa Clara的很多城市是Seller付。所以找熟悉Local市场的Agent很重要。要不然稀里糊涂就被要求付了这一项费用，还认为是理所当然的。本例中的房子位于Redwood City，隶属于San Mateo County，所以买家负责支付Title Insurance和Escrow的费用。
Payoffs是卖方在出售房屋的时候仍有未还清的贷款，在过户过程中通过Escrow付清本金和过户当前月份的利息。一般会多算几天利息，如果按时或提前完成过户流程，之后会由Lender寄支票给卖方，退返多收的利息金额。
Tips： Closing Costs里，只有公证处费用可以谈价。比如说Mobile Signing Fee是Escrow派遣专员前往买家所在地进行签字，如果买家朋友是亲自去Escrow&Title公司签字的，就可以省去这笔费用了。
费用五：Government Recording and Transfer Charges
Government Recording and Transfer Charges —— 政府收费
这一项费用是政府的收费，不管哪家贷款经纪（mortgage broker）来做贷款都是一样的。抵押贷款文件和地契，在公证签字后，需要到房屋所在的县政府（county）登记（record）才有保障。因此，房屋所在的县政府（county）会收取相应的登记费用（Recording Fee），金额一般是按要登记（record）的文件的总页数来收，通常在$100～$150左右。此外，还有其他文件处理和登记的费用，县过户税County Transfer Tax。还有一些城市会对房地产交易征收市过户税City Transfer Tax，也在此时一起交给县政府。
在加州，重新贷款的话只有文件登记费用（Recording Fee）而没有所谓的登记税（Recordation Tax）。
费用六：HOA Transfer Fee
有物业管理的Condo或者Townhouse，会有物业转让费和文件费。
费用七：其他杂项费用
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Homeowner’s Insurance: 买房如果贷款，一般都会要求买，这是一种责任保险。由买方选择，告知Loan Agent和Escrow，由Escrow在过户时付款，最终体现在Closing Costs里；
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Home Warranty: 这项是由买方自愿购买，类似于电器保修，是一种服务合同。根据购房合同上选择买方或卖方付款的条款，决定是属于哪一方的Closing Cost；
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NHD Report: 自然环境报告，属于卖方必须披露的文件之一，一般是卖家支付这项费用。
额外了解--Impound Account：
在买房贷款过程中，客人经常会被问到是否要impound 地产税，意思是把房屋地产税分摊到每个月付掉。除了地产税之外，能够放入Impound Account的，都是些重复性费用（Recurring Buyer Closing Costs）。一般包括房产税， 房屋保险， 洪水保险，和 Private Mortgage Insurance （PMI）。但不包括HOA Fee，房产税单上不显示的其他有关房子的税和费用，单独买的Personal Property Insurance等。
看到这里，大家有没有对Closing Costs了解一些呢？如果还有什么疑问，欢迎联系我们~